মালয়েশিয়ার হাউজিং ডেভেলপাররা আইন-নির্ধারিত বিক্রয় চুক্তির অধীনে বিক্রি করেন — landed সম্পত্তির জন্য Schedule G, আর strata ইউনিটের জন্য Schedule H। পেমেন্ট নিয়ে দর কষাকষি হয় না; সেটি চলে চুক্তিতে লেখা ধাপের সূচি ধরে, আর নিযুক্ত স্থপতি বা প্রকৌশলী সার্টিফাই করলেই প্রতিটি ধাপ দাবিযোগ্য হয়। সার্টিফিকেট, দাবি আর ক্রেতার অর্থদাতা যদি একই রেকর্ড থেকে পড়ে, কমপ্লায়েন্সের ভার কম; না পড়লে অনেক বেশি।
দাবির শৃঙ্খল
১. সাইটে কাজ নির্দিষ্ট একটি ধাপে পৌঁছায়। ২. নিযুক্ত স্থপতি বা প্রকৌশলী সার্টিফাই করেন যে ধাপটি সম্পন্ন। ৩. ডেভেলপার ক্রেতার কাছে progress claim পাঠান, সার্টিফিকেট আর সূচির ধাপটি উল্লেখ করে। ৪. পরিশোধ আসে ক্রেতা বা তাঁর অর্থদাতার কাছ থেকে, চুক্তিতে দেওয়া সময়ের মধ্যে। ৫. দেরিতে পরিশোধে সুদ বসে, চুক্তিতে যে হারে বলা আছে।
ধাপগুলো নিজে — মাটির নিচের কাজ, কাঠামো, দরজা-জানালার ফ্রেমসহ দেয়াল, ছাদ ও ভেতরের সার্ভিস, ভেতর-বাইরের ফিনিশিং, নর্দমা ও রাস্তার মতো বাইরের কাজ, আর vacant possession — আইন-নির্ধারিত চুক্তির Third Schedule-এ আছে, প্রতিটির নিজস্ব শতাংশসহ। শতাংশগুলো নিন আপনার প্রজেক্টের সম্পাদিত চুক্তি থেকে। ওই schedule-ই চুক্তি, আর অন্য কোথাও থেকে পাওয়া সারসংক্ষেপ কেবলই সারসংক্ষেপ।
ডেভেলপারদের সময় কোথায় যায়
দাবির খসড়ার পরে আসা সার্টিফিকেট। দাবির কর্তৃত্বই সার্টিফিকেট। আগে দাবি বানিয়ে পরে সার্টিফিকেটের পেছনে ছোটা মানে — সার্টিফাইড ধাপ ধরে নেওয়া ধাপের সঙ্গে না মিললেই পুরো কাজ আবার।
হাতে জোড়া দেওয়া financier প্যাক। বেশির ভাগ ক্রেতাই ঋণে কেনেন, আর অর্থদাতা টাকা ছাড়েন দাবি ও সার্টিফিকেটের বিপরীতে। তিনটি আলাদা জায়গা থেকে জোড়া দেওয়া প্যাকে ইউনিটপ্রতি দিন লেগে যায় — ঠিক সেই সময়ে, যখন কাজের চাপ সর্বোচ্চ, কারণ প্রজেক্টের প্রতিটি ইউনিট প্রায় একই সময়ে একই ধাপে পৌঁছায়।
দাবি আর প্রাপ্তির মিলকরণ না থাকা। একই পক্ষকালে শত শত ইউনিটে একই ধাপের দাবি উঠলে কে টাকা দিয়েছেন তা জানার একমাত্র উপায় দাবিভিত্তিক লেজার। সেটি না থাকলে প্রতি ধাপে গুটিকয় অপরিশোধিত দাবি হস্তান্তর পর্যন্ত টিকে যায়।
Vacant possession আর তার পরে
Vacant possession দেওয়ার সঙ্গে সঙ্গে ত্রুটি দায়ের মেয়াদ শুরু হয়, যার মধ্যে ক্রেতা ত্রুটি জানিয়ে সংশোধন চাইতে পারেন, আর ক্রয়মূল্যের একটি অংশ stakeholder-এর কাছে থাকে ও ওই মেয়াদ চলাকালে ধাপে ধাপে ছাড়া হয়। ডেভেলপারের জন্য দুটি দায়: প্রতিটি জানানো ত্রুটিকে তারিখসহ সংশোধন পর্যন্ত ট্র্যাক করা, আর stakeholder-এর অঙ্কগুলো ট্র্যাক করা যাতে প্রাপ্য হলেই দাবি করা যায়। কোনোটিই কঠিন নয়; দুটোই সাধারণত Excel-এ চলে আর সাধারণত অসম্পূর্ণ থাকে। সংশোধনের শৃঙ্খলা একই — দেখুন স্ন্যাগ লিস্ট ও ত্রুটি দায়।
হস্তান্তরের ঘড়ি একটি আর্থিক নিয়ন্ত্রণ
আইন-নির্ধারিত চুক্তি চুক্তির তারিখ থেকে হস্তান্তরের সময়সীমা বেঁধে দেয়, আর দেরি হলে চুক্তিতে বলা পদ্ধতিতে liquidated ascertained damages বসে। এতে সময়সূচির পিছিয়ে পড়া সরাসরি ইউনিটপ্রতি পরিমাপযোগ্য দায়ে বদলায় — এ কারণেই হস্তান্তরের তারিখ ইউনিটগুলোর সঙ্গে একই সিস্টেমে থাকা উচিত আর ব্যবস্থাপনার চোখে বছরে একবার নয়, মাসে একবার পড়া উচিত। দেখুন নির্মাণ দেরির খরচ।
ভালো অটোমেশন দেখতে কেমন
- সম্পাদিত schedule থেকে প্রজেক্টপ্রতি একবার ধাপ কনফিগার করা।
- ধাপের বিপরীতে সার্টিফিকেট রেকর্ড, কাগজ যুক্ত করে।
- এক ক্লিকে সংশ্লিষ্ট প্রতিটি ইউনিটের দাবি তৈরি, সঠিক শতাংশ আর রেফারেন্সসহ।
- একই রেকর্ড থেকে financier প্যাক তৈরি।
- ইউনিটভিত্তিক দাবির লেজার: দাবিকৃত, প্রাপ্য, প্রাপ্ত, বকেয়া — প্রযোজ্য হলে সুদসহ।
পুরো ব্যবস্থাটা এটুকুই। এভাবে করলে ৩০০ ইউনিটে একটি ধাপের দাবি এক দুপুরের কাজ; হাতে করলে এক পক্ষকাল।
এরপর কী
সবচেয়ে সাম্প্রতিক সার্টিফাইড ধাপটি নিন আর গুনুন — সার্টিফিকেশন থেকে শেষ দাবিটি পাঠানো পর্যন্ত কত ঘণ্টা গেল। এক দিনের বেশি হলে দেরিটা কাজে নয়, কাগজ জোগাড়ে — ধাপের সার্টিফিকেশন থেকে দাবি কীভাবে ওঠে দেখুন।