ডেভেলপারের নগদ প্রবাহ: আদায়ের বাঁক আর নির্মাণ খরচ মেলানো

একজন ডেভেলপার পুরো প্রজেক্ট বিক্রি করেও নির্মাণ থামিয়ে দিতে পারেন। লাভ আর নগদ আলাদা প্রশ্ন: লাভ অর্জিত হয় পুরো প্রজেক্টজুড়ে, কিন্তু নগদ আসে কিস্তির সূচিতে আর যায় নির্মাণের সূচিতে — দুটি বাঁক খুব কমই মেলে। সর্বোচ্চ অর্থায়নের চাহিদা প্রায় সবসময়ই নির্মাণের মাঝপথে পড়ে, যখন খরচ সবচেয়ে বেশি আর আদায় তাল মেলাতে পারেনি।

এক পাতায় যে তিনটি বাঁক বসাতে হবে

১. নির্মাণ খরচ — কর্মসূচি আর চুক্তি থেকে, মাসে মাসে। ২. আদায় — ইতিমধ্যে বিক্রি হওয়া ইউনিটের পেমেন্ট প্ল্যান থেকে, আর অবিক্রীত ইউনিটের বাস্তব পূর্বাভাস যোগ করে। ৩. নির্দিষ্ট খরচ — হেড অফিস, সুদ, করের পরিশোধ।

একসঙ্গে আঁকলেই ফাঁকটা চোখে পড়ে। মাসে মাসে ওই ফাঁকটাই আপনাকে অর্থায়ন করতে হবে। পেমেন্ট প্ল্যান চূড়ান্ত করার আগে এটি করা মানে প্ল্যানটি নকশা করা; পরে করা মানে প্ল্যানটি আবিষ্কার করা। দেখুন কিস্তি আদায়।

পূর্বাভাসে ভুলটা কোথায় হয়

বিক্রির গতি নিয়ে আশাবাদ। ধরে নেওয়া যে বাকি ইউনিটগুলো লঞ্চ মাসের হারেই বিক্রি হবে। নিজের গত তিন মাসের গড় ব্যবহার করুন, আর তার অর্ধেকে দ্বিতীয় একটি দৃশ্যও চালান।

আদায় ১০০% ধরে নেওয়া। কিছু কিস্তি দেরিতে আসবেই। নিজের বাস্তব সময়মতো আদায়ের হার বসান — গত ত্রৈমাসিকে প্রাপ্যের ৮৮% যদি ত্রিশ দিনের মধ্যে এসে থাকে, পূর্বাভাসে ৮৮%-ই ধরুন, ১০০% নয়।

শেষের লেজটা বাদ দেওয়া। ইউটিলিটি সংযোগ, কমন এরিয়ার কাজ শেষ করা, স্ন্যাগ সংশোধন আর শেষ দফা রেজিস্ট্রেশনের ধাক্কা — সবই টাকা খায়, আর তখন আদায় প্রায় শেষ।

ক্রেতার অগ্রিমকে মুক্ত নগদ ভাবা। যে ফ্ল্যাট এখনো হস্তান্তর হয়নি তার বিপরীতে নেওয়া টাকা একটি দায়। সেটি দিয়ে পরের প্রজেক্টের জমি কেনা মানে দুই নম্বর প্রজেক্টের ক্রেতাদের টাকায় তিন নম্বর প্রজেক্ট চালানো — যা চলে, যতক্ষণ চলে।

উপায়গুলো, গতি অনুযায়ী

ক্রমটাই আসল। বেশির ভাগ ডেভেলপার শেষ সারিতে আগে হাত দেন, কারণ সেটিকে "গুরুতর" মনে হয় — অথচ প্রথম দুই সারিতেই সাধারণত বেশি টাকা থাকে আর খরচ অনেক কম। প্রথম দুটি কীভাবে কাজে লাগাবেন, আছে বকেয়া আদায়ের ধাপ লেখায়।

একাধিক প্রজেক্টের বাস্তবতা

তিন-চারটি প্রজেক্ট চালানো কোম্পানি প্রায় সবসময়ই নগদ এক পুকুরে রাখে, আর তাতে নিজে থেকে দোষের কিছু নেই — এটি স্বাভাবিক ট্রেজারি কাজ। দোষের হলো দৃশ্যমানতা ছাড়া পুকুর। প্রতিটি প্রজেক্টের নিজস্ব নগদ অবস্থান থাকবে, আর গ্রুপ থেকে কত নিয়েছে বা গ্রুপকে কত দিয়েছে তার স্পষ্ট রেকর্ড থাকবে। এটি না থাকলে লাভজনক প্রজেক্ট দুর্বলটিকে অনির্দিষ্টকাল ভর্তুকি দেয়, আর কেউ তা দেখতে পায় না। দেখুন প্রজেক্টভিত্তিক লাভ-ক্ষতি।

সবচেয়ে বড় একক ঝুঁকি দেরি

ছয় মাস নির্মাণ দেরি একসঙ্গে তিনটি কাজ করে: সুদের খরচ বাড়ায়, মাইলস্টোন-ভিত্তিক আদায় পিছিয়ে দেয়, আর বকেয়া ক্রেতাদের টাকা না দেওয়ার একটি যুক্তি দেয়। তিনটি মিলে গুণিতক হয়। প্রজেক্টের শুরুতেই দেরির একটি দৃশ্য হিসাব করতে এক ঘণ্টা লাগে, আর বাজেটে ব্যয় করা সবচেয়ে কাজের ঘণ্টা সেটিই। সংখ্যা আছে ছয় মাস দেরির খরচ লেখায়।

এরপর কী

সবচেয়ে বড় প্রজেক্টের জন্য এক পাতা বানান: আগামী আঠারো মাসের মাসভিত্তিক নির্মাণ খরচ, আদায় আর নির্দিষ্ট খরচ — নিজের সময়মতো আদায়ের হার ব্যবহার করে। সবচেয়ে বড় মাসিক ফাঁকটাই আপনার অর্থায়নের চাহিদা, আর এখন সেটা জানতে কোনো খরচ নেই — এক প্রজেক্টের বিপরীতে আদায় আর খরচ দেখুন।