কিস্তি আদায়: বাংলাদেশি ডেভেলপারের আসল ইঞ্জিন

কিস্তি আদায়ই ঠিক করে দেয় নির্মাণ সময়মতো চলবে কি না। একটি প্রজেক্ট পুরো বিক্রি হয়েও কাজ থেমে যেতে পারে — কারণ বিক্রি হওয়া আর আদায় হওয়া এক জিনিস নয়। কাজটা তিনটি: ক্রেতা সত্যিই দিতে পারবেন এমন শিডিউল বানানো, ব্যক্তিগত তাগিদের বদলে নির্দিষ্ট ধাপে ফলো-আপ চালানো, আর বকেয়া এমন সময়ে দেখা যাতে ব্যবস্থা নেওয়ার সময় থাকে — আদর্শভাবে নগদ সংকট হওয়ার দুই মাস আগে।

শুরু হোক নির্মাণের খরচ দিয়ে, প্রতিযোগীর বিজ্ঞাপন দিয়ে নয়

আদায়ের বেশির ভাগ চাপ তৈরি হয় একটি ভুল থেকে — পেমেন্ট প্ল্যান ঠিক হয় সেলস মিটিংয়ে। কিন্তু পেমেন্ট প্ল্যান আসলে অর্থায়নের সিদ্ধান্ত। উল্টো দিক থেকে সাজান:

১. প্রজেক্টের নির্মাণ খরচ মাসে মাসে বসান। ২. প্ল্যান অনুযায়ী কত টাকা আসবে সেটা বসান — আশাবাদী নয়, বাস্তব বিক্রির গতিতে। ৩. দুইয়ের ফারাকটাই আপনাকে অর্থায়ন করতে হবে, নিজের পুঁজি বা ব্যাংক থেকে।

যে প্ল্যানে ২০% বেশি ইউনিট বিক্রি হয় কিন্তু শুরুতে টাকা আসে না, সেটি ফারাক আরও বাড়ায়। এই একই হিসাব নিয়ে বিস্তারিত আছে ডেভেলপারের নগদ প্রবাহ লেখাটিতে — প্রাইস লিস্ট ছাপার আগেই কাজটা করে রাখা ভালো।

একটি বাস্তব শিডিউল

ধরা যাক মিরপুরে ১,২৫০ বর্গফুটের ফ্ল্যাট, প্রতি বর্গফুট ৮,৫০০ টাকা — মোট ১,০৬,২৫,০০০ টাকা, তিন বছরের প্রজেক্ট।

সংখ্যাগুলোর চেয়েও দুটো ব্যাপার বেশি জরুরি। এক, প্রতিটি সারি একটি নিয়ম, টাইপ করা সংখ্যা নয় — দাম বদলালে সব সারি নিজে থেকেই বদলাবে। দুই, মাইলস্টোনের সারিগুলো একটি সার্টিফাইড ঘটনার সঙ্গে বাঁধা, অর্থাৎ সেই সার্টিফিকেটটিও একটি রেকর্ড হিসেবে থাকতে হবে। কীভাবে, তা আছে মাইলস্টোন বিলিং লেখায়।

ফলো-আপ মানে নির্দিষ্ট ধাপ

আদায় ভালো হবে কি না, তার সবচেয়ে বড় পূর্বাভাস আপনার কালেকশন অফিসার কত ভালো তা নয়। বরং একই ধাপগুলো প্রত্যেক ক্রেতার ক্ষেত্রে কারও সিদ্ধান্ত ছাড়াই ঘটে কি না, সেটাই।

লিখে রাখার লাভ হলো — প্রথম তিন ধাপ একবার স্বয়ংক্রিয় করলে ক্রেতাপ্রতি খরচ শূন্য, আর যেসব কেস ২১ দিনে পৌঁছাত তার প্রায় অর্ধেক আগেই মিটে যায়। এই অটোমেশন নিয়মমাফিক রাখার শর্তগুলো আছে WhatsApp কিস্তি রিমাইন্ডার লেখায়।

যে তিনটি রিপোর্ট আসলে দরকার

বেশির ভাগ ডেভেলপারের রিপোর্ট অনেক, কিন্তু এই তিনটি নেই:

• এ মাসে প্রাপ্য, আদায়, ঘাটতি। প্রজেক্টপ্রতি এক লাইন, প্রতিদিন হালনাগাদ। মাসিক রিপোর্ট মানে আপনি এমন সমস্যা দেখছেন যা পাঁচ সপ্তাহ আগে শুরু হয়েছে।
• এজিং। বকেয়া ১–৩০, ৩১–৬০, ৬১–৯০ আর ৯০+ দিনে ভাগ করা। এর আকার বলে দেয় সমস্যাটা ফলো-আপের, ক্রেতার মানের, নাকি নির্মাণে আস্থার।
• ক্রেতার লেজার। একজন ক্রেতার প্রতিটি চার্জ, প্রতিটি জমা, প্রতিটি সমন্বয় — এক পাতায় ছাপা যায়। বেশির ভাগ বিরোধ এই এক পাতাতেই শেষ হয়।

পেমেন্ট চ্যানেল আর মেলানোর ফাঁদ

ক্রেতা টাকা দেন bKash, Nagad, ব্যাংক ট্রান্সফার, চেক আর সাইটে নগদে। প্রতিটি আসে আলাদাভাবে, আর যে সিস্টেম শুধু ব্যাংক জমা বোঝে সে বাকি চারটিকে আবার Excel-এ ঠেলে দেয়। তিনটি নিয়মে কাজটা সহজ থাকে:

১. প্রতিটি রসিদে চ্যানেল আর রেফারেন্স থাকবে — TrxID, চেক নম্বর, জমা স্লিপ নম্বর। ২. আংশিক জমা নেওয়া যাবে, আর তা স্বয়ংক্রিয়ভাবে পুরোনো কিস্তি থেকে সমন্বয় হবে। ৩. বাড়তি জমা মাথায় রাখার বদলে ক্রেতার লেজারে ক্রেডিট হিসেবে বসবে।

মেলানোর পুরো যুক্তি আছে bKash, Nagad, ব্যাংক আর নগদ মেলানো লেখায়।

খেলাপ হওয়ার আগেই দেখা

ক্রেতারা হঠাৎ করে টাকা দেওয়া বন্ধ করেন না। আগে একটু দেরিতে দেন, তারপর একটু কম দেন, তারপর ফোন ধরা কমিয়ে দেন। এগুলো সবই রেকর্ড করা যায়, আর রেকর্ড থাকলে ক্রেতার তালিকা ঝুঁকি অনুযায়ী সাজানো যায়। তাতে কালেকশন অফিসার সবাইকে ফোন করার বদলে কাজের জায়গায় সময় দিতে পারেন। কোন সংকেতগুলো সত্যিই পূর্বাভাস দেয়, তা আছে ছয়টি সংকেত লেখায়।

এরপর কী

একটি প্রজেক্টের বর্তমান কিস্তি শিডিউল নিন, গত তিন মাসের রসিদ তার বিপরীতে বসান, আর এজিং বাকেটগুলো দেখুন। প্রাপ্যের ১৫%-এর বেশি যদি ৩০ দিনের বেশি পিছিয়ে থাকে, তাহলে শিডিউল আর ফলো-আপের ধাপ দুটোই এক ঘণ্টা মনোযোগ দাবি করে — চালু সিস্টেমে এটা কেমন দেখায় দেখে নিতে পারেন।