অফ-প্ল্যান পেমেন্ট প্ল্যান একসঙ্গে তিনটি জিনিস ঠিক করে: নির্মাণকালে প্রজেক্টে কত টাকা আসবে, ক্রেতা কতটা ঝুঁকি নেবেন, আর কোন ধরনের ক্রেতা রাজি হবেন। ঘোষিত অনুপাত — 60/40, 70/30, 80/20 — কেবল নির্মাণকাল আর হস্তান্তরের মধ্যে ভাগটা বলে। কাজের দিক থেকে জরুরি হলো ওই ভাগের ভেতরের আকৃতি, আর সেটি আপনার escrow রিলিজের ছন্দের সঙ্গে মেলে কি না।
প্রধান কাঠামোগুলো
| কাঠামো | নির্মাণকালে | হস্তান্তরে | হস্তান্তরের পরে | সাধারণ ক্রেতা |
|---|---|---|---|---|
| 60/40 | ৬০%, বুকিং ও মাইলস্টোনে | ৪০% | — | ভারসাম্যপূর্ণ; বাজারের ডিফল্ট |
| 80/20 | ৮০%, শুরুর দিকে ভারী | ২০% | — | ডেভেলপারের অনুকূল; শক্ত চাহিদা লাগে |
| 50/50 | ৫০% | ৫০% | — | ডেলিভারি নিয়ে সতর্ক ব্যবহারকারী |
| পোস্ট-হ্যান্ডওভার | ৪০–৬০% | ১০–২০% | বাকিটা ২–৫ বছরে | আয়মুখী বিনিয়োগকারী |
| মাসে ১% | ছোট বুকিং, মাসে ১% | অবশিষ্ট | কখনো কখনো | প্রথমবারের বিনিয়োগকারী |
Escrow-এর শর্ত, যা নিয়ে কেউ পরিকল্পনা করে না
দুবাইয়ে ক্রেতার টাকা যায় প্রজেক্টের escrow অ্যাকাউন্টে, আর সার্টিফাইড নির্মাণ অগ্রগতির সঙ্গে ডেভেলপার সেখান থেকে তোলেন — সমাপ্তির পর একটি অংশ রিটেনশন হিসেবে আটকে থাকে। অর্থাৎ শুরুর দিকে ভারী প্ল্যান আপনাকে কেবল বেশি নগদ দেয় না, বেশি নগদ দেয় escrow-তে, যা কাজ এগোলে তবেই ছাড়া হয়। তারল্য বাড়ানোর জন্য বানানো যে প্ল্যান রিলিজের ব্যবস্থাটাই বিবেচনায় নেয় না, সেটি আসলে কিছুই বাড়ায় না। রিলিজের শৃঙ্খল আছে DLD escrow রিলিজ লেখায়।
পোস্ট-হ্যান্ডওভার প্ল্যান, সোজা কথায়
হস্তান্তরের পরের কিস্তি মানে এমন প্রাপ্য, যা ক্রেতা দখল নেওয়ার পরও টিকে থাকে — আর তাতে আদায়ের সমস্যাটাই বদলে যায়। দুটি ফল:
১. হস্তান্তরের পরও আদায় চলে। যে টিম নির্মাণকালে কিস্তি তাগাদা দিত, তাদের ইউনিটে লোক ওঠার পরও তাগাদা দিতে হয় — হাতে কম সুবিধা নিয়ে। ২. টাইটেল কখন যাবে তা জরুরি। বকেয়ার তুলনায় মালিকানা কখন হস্তান্তরিত হবে, তা SPA-তে ঠিক থাকতে হবে; বকেয়া রেখে টাইটেল পেয়ে যাওয়া ক্রেতা সম্পূর্ণ আলাদা ঝুঁকি।
এতে পোস্ট-হ্যান্ডওভার প্ল্যান ভুল হয়ে যায় না। বরং এটি একটি অর্থায়ন পণ্য — সেভাবেই দাম ঠিক করা আর নজরে রাখা উচিত।
সৃজনশীলতার আসল সীমা নিবন্ধন
সেলস ম্যানেজার নতুন প্ল্যান বানাতে পারেন; প্রজেক্টের নিবন্ধন পারে না। প্ল্যান প্রজেক্টের সঙ্গে নিবন্ধিত থাকে, আর Oqood নিবন্ধন অনুমোদিত প্ল্যান থেকেই পড়ে। তাই প্রতিটি তাৎক্ষণিক প্ল্যান পরে সমস্যা তৈরি করে — SPA আর নিবন্ধিত প্ল্যান মেলে না, নিবন্ধন আটকে যায়। বাস্তবে সেটি কেমন দাঁড়ায়, আছে Oqood রেজিস্ট্রেশন লেখায়।
কাজের সমাধান হলো অনুমোদিত ছোট একটি মেনু — তিন-চারটি প্ল্যান, প্রতিটি নিবন্ধিত, প্রতিটির নিজস্ব ছাড়ের অবস্থান — আর নিয়ম যে মেনুর বাইরে কিছু করতে হলে দাম বদলানোর সমান অনুমোদন লাগবে।
ক্রেতার সঙ্গে প্ল্যান মেলানো
- নিজে থাকবেন যাঁরা — কম প্রবেশ খরচ আর অনুমানযোগ্য মাসিক অঙ্কে সাড়া দেন।
- আয়মুখী বিনিয়োগকারী — পোস্ট-হ্যান্ডওভার শর্তে, কারণ ভাড়া দিয়েই পরের কিস্তি চলে।
- মূলধনী মুনাফার বিনিয়োগকারী — মোট দাম কম চান, তাই ছাড়সহ শুরুর দিকে ভারী প্ল্যান পছন্দ করেন।
তিন দলকেই একটিমাত্র প্ল্যান বেচলে দুই দল হারায়। অনুসন্ধানের সময়ই ক্রেতার উদ্দেশ্য রেকর্ড করে এমন CRM থাকলে সেলস ফ্লোর সঠিক কাঠামো দিয়ে শুরু করতে পারে — দেখুন developer CRM আর broker CRM।
এরপর কী
চলমান প্রজেক্টে সই হওয়া প্রতিটি SPA-র পেমেন্ট প্ল্যান তালিকাভুক্ত করুন আর প্রজেক্টের নিবন্ধিত প্ল্যানের সঙ্গে মিলিয়ে দেখুন। যেকোনো অমিলই অপেক্ষমাণ নিবন্ধন-দেরি — প্ল্যান, ইউনিট আর escrow রেকর্ড কীভাবে মেলে দেখে নিন।