Oqood হলো দুবাই ল্যান্ড ডিপার্টমেন্টের সেই ব্যবস্থা, যেখানে অফ-প্ল্যান ইউনিটের বিক্রি অন্তর্বর্তী সম্পত্তি রেজিস্টারে তোলা হয়। এটির দরকার হয় কারণ যেটি বিক্রি হচ্ছে সেটি এখনো বাস্তবে নেই: ভবন শেষ হয়ে নিবন্ধিত না হওয়া পর্যন্ত ক্রেতার মালিকানার অধিকার টাইটেল ডিডে নয়, ওই রেজিস্টারেই থাকে। ডেভেলপারের কাছে তাই Oqood বিক্রির শেষের কাগজপত্র নয় — এটাই বিক্রিটির আইনি অস্তিত্ব পাওয়া।
ধাপগুলো
১. রিজার্ভেশন ও SPA। ক্রেতা রিজার্ভেশন ফর্ম, তারপর বিক্রয় চুক্তি সই করেন — যেখানে DLD-অনুমোদিত পেমেন্ট প্ল্যান আর প্রজেক্টের তথ্য হুবহু থাকতে হবে। ২. Escrow-এ জমা। ক্রেতার টাকা যায় প্রজেক্টের escrow অ্যাকাউন্টে, ডেভেলপারের চলতি হিসাবে নয়। এটি সৌজন্য নয়, আইনি শর্ত। দেখুন DLD escrow রিলিজ। ৩. Oqood-এ জমা। ডেভেলপার, কিংবা তাঁর পক্ষে রেজিস্ট্রেশন ট্রাস্টি, ইউনিট-ক্রেতা-চুক্তির তথ্য ও প্রয়োজনীয় কাগজ জমা দেন। ৪. ফি পরিশোধ। নিবন্ধন ফি — সাধারণত ক্রয়মূল্যের ৪ শতাংশ — এবং প্রযোজ্য প্রশাসনিক ফি। ৫. Oqood সার্টিফিকেট। এবার ক্রেতার নাম অন্তর্বর্তী রেজিস্টারে ইউনিটের বিপরীতে বসে যায়।
শুরুর আগে যা লাগবে
| কাগজ | কার কাছ থেকে | সাধারণ সমস্যা |
|---|---|---|
| ক্রেতার পাসপোর্ট, আর বাসিন্দা হলে Emirates ID | ক্রেতা | মেয়াদোত্তীর্ণ পাসপোর্ট, SPA-তে নামের বানান আলাদা |
| অনুমোদিত পেমেন্ট প্ল্যানসহ সই করা SPA | ডেভেলপার | চুক্তির প্ল্যান আর DLD-নিবন্ধিত প্ল্যান মেলে না |
| নিবন্ধিত প্রজেক্টের সঙ্গে মেলা ইউনিটের তথ্য | ডেভেলপার | আয়তন বা ইউনিট নম্বর অনুমোদিত নকশার সঙ্গে মেলে না |
| Escrow-এ জমার প্রমাণ | Escrow ব্যাংক | ভুল অ্যাকাউন্টে টাকা জমা |
| প্রাতিষ্ঠানিক ক্রেতার কোম্পানি কাগজ | ক্রেতা | বোর্ড রেজল্যুশন বা স্বাক্ষর ক্ষমতার প্রমাণ নেই |
| প্রযোজ্য ক্ষেত্রে NOC বা অনুমোদন | মাস্টার ডেভেলপার | আগেভাগে না নিয়ে জমা দেওয়ার দিন চাওয়া |
আটকে যাওয়া প্রায় প্রতিটি রেজিস্ট্রেশনের সূত্র এই ছকেই। সবচেয়ে বেশি ফেরে দুটি: পাসপোর্টের সঙ্গে হুবহু না মেলা নাম, আর সই করা SPA-তে এমন পেমেন্ট প্ল্যান যা প্রজেক্টের নিবন্ধিত প্ল্যানের সঙ্গে মেলে না।
সময় আসলে কোথায় নষ্ট হয়
থোকে থোকে রেজিস্ট্রেশন। এক মাসের বিক্রি জমিয়ে একসঙ্গে জমা দেওয়া কার্যকর মনে হয়, কিন্তু নয়: একটি ফাইলের ভুলে পুরো থোক আটকে যায়, আর টাকা দিয়েও অনিবন্ধিত থাকা ক্রেতা মানে অপেক্ষমাণ অভিযোগ। প্রতিটি বিক্রি চূড়ান্ত হওয়ার সঙ্গে সঙ্গে নিবন্ধন করুন।
কাগজের শৃঙ্খল হারানো। পাসপোর্ট কপি ইমেইলে, SPA শেয়ার্ড ড্রাইভে, escrow-এর প্রমাণ ফিন্যান্সের কাছে। তখন প্রতিটি রেজিস্ট্রেশনই খোঁজাখুঁজির কাজ। সব কাগজ ইউনিটের রেকর্ডের সঙ্গে রাখলে খোঁজাখুঁজিটাই থাকে না।
বিক্রি আর নিবন্ধনের সংখ্যা না মেলানো। মাসে একবার নিজের সিস্টেমে বিক্রিত ইউনিটের সংখ্যা আর Oqood-এ নিবন্ধিত ইউনিটের সংখ্যা সমান হওয়া উচিত। না হলে ব্যবধানটা সাধারণত এমন একটি বিক্রি, যেটা নিবন্ধিত হয়েছে বলে সবাই ধরে নিয়েছিল।
রিসেল ও অ্যাসাইনমেন্ট
দুবাইয়ে হস্তান্তরের আগে অফ-প্ল্যান পুনর্বিক্রয় সাধারণ ঘটনা, আর সেটিও DLD-র মধ্য দিয়েই হয়: আগের ক্রেতার অন্তর্বর্তী নিবন্ধন নতুন ক্রেতার নামে স্থানান্তরিত হয়, ডেভেলপারের NOC আর SPA-র শর্ত সাপেক্ষে। যাঁরা ইউনিটের বিপরীতে অ্যাসাইনমেন্টের ইতিহাস রাখেন — আগের ক্রেতা, তারিখ, NOC রেফারেন্স, নতুন ক্রেতা — তাঁরা ট্রান্সফারের অনুরোধের জবাব দেন ঘণ্টায়। যাঁরা ইমেইলে রাখেন, তাঁদের লাগে সপ্তাহ — আর দেরিই ক্রেতাকে অভিযোগে নিয়ে যায়।
পেমেন্ট প্ল্যান আর নিবন্ধন
পেমেন্ট প্ল্যান প্রজেক্টের সঙ্গে নিবন্ধিত থাকে। তাই ডিল বন্ধ করতে সেলস ম্যানেজারের নিজের মতো বানানো প্ল্যান কেবল হিসাবের নয়, নিবন্ধনেরও সমস্যা। এ কারণেই পেমেন্ট প্ল্যান হওয়া উচিত অনুমোদিত ছোট একটি তালিকা, ইউনিট ধরে দর কষাকষির বিষয় নয় — দেখুন অফ-প্ল্যান পেমেন্ট প্ল্যান।
এরপর কী
গত মাসের চূড়ান্ত হওয়া বিক্রিগুলো নিন আর প্রতিটির তিনটি জিনিস মিলিয়ে দেখুন: নিবন্ধিত হয়েছে কি না, ক্রেতার নাম পাসপোর্টের সঙ্গে হুবহু মেলে কি না, আর SPA-র পেমেন্ট প্ল্যান নিবন্ধিত প্ল্যানের সঙ্গে মেলে কি না। কোনো উত্তর "না" হলে সেটি হস্তান্তরের সময়ের সমস্যা, যা এখন ঠিক করলে খরচ অনেক কম — ইউনিট, escrow আর Oqood রেকর্ড এক জায়গায় কেমন দেখায়।