ডেভেলপার যে জমিই কিনুন, তার সঙ্গে একটি কাগজের সেট থাকে — আর সেই সেটই প্রমাণ করে আপনি নির্মাণ করতে পারবেন। এর চারটি স্তর: মৌজা ও জেএল নম্বর যা জমির অবস্থান বলে, দাগ নম্বর যা প্লটটি চেনায়, খতিয়ান যা মালিক ও তাঁদের অংশ দেখায়, আর দলিল যা মালিকানা এক নাম থেকে আরেক নামে নেয়। যে ডেভেলপার এই চারটিকে ডেটা হিসেবে রাখেন — প্রজেক্টের নামে খোলা ফোল্ডারে স্ক্যান হিসেবে নয় — তিনি অনুমোদনের প্রশ্নের উত্তর দিন নয়, মিনিটে দেন।
স্তর ধরে ধরে রেকর্ড
| স্তর | কী | কী প্রমাণ করে |
|---|---|---|
| মৌজা ও জেএল নম্বর | রাজস্ব গ্রাম ও তার নম্বর | জমিটি কোন এখতিয়ারে |
| দাগ নম্বর | মৌজা ম্যাপে প্লট নম্বর | নির্দিষ্ট ভূখণ্ডটি |
| খতিয়ান | স্বত্বের রেকর্ড, জরিপ অনুযায়ী (সিএস, এসএ, আরএস, বিএস, সিটি) | কার কত অংশ |
| দলিল | নিবন্ধিত হস্তান্তর | মালিকানা কীভাবে বর্তমান ব্যক্তির কাছে এলো |
| নামজারি | ক্রেতার নামে হালনাগাদ রেকর্ড | সরকারি রেকর্ড দলিলের সঙ্গে মিলেছে |
| ভূমি উন্নয়ন কর রসিদ | চলতি দাখিলা | বকেয়া নেই, দখল স্বীকৃত |
সবচেয়ে বেশি যে ভুলটি ফিরে আসে: দলিল আছে কিন্তু নামজারি নেই — আর অনুমোদনের সময় জানা যায় খতিয়ানে এখনো এমন বিক্রেতার নাম, যিনি মারা গেছেন, বিদেশে চলে গেছেন কিংবা অন্য কারও কাছে বিক্রি করে দিয়েছেন।
আংশিক ক্রয়ে সবকিছু কেন ভাঙে
বাংলাদেশে ডেভেলপমেন্টের জমি সাধারণত একজনের কাছ থেকে কেনা হয় না। ২০ কাঠার একটি প্লট আঠারো মাসে ছয়জন শরিকের কাছ থেকে আসতে পারে — প্রতিটি ক্রয়ের নিজস্ব দলিল, দাম, অংশ আর নামজারির সময়সূচি। সিস্টেমে যদি শুধু "প্লট ৪, বসুন্ধরা — কেনা হয়েছে" লেখা থাকে, তিনটি সমস্যা দাঁড়ায়:
১. প্লটের ঠিক কত অংশ হাতে আছে কেউ বলতে পারে না। ২. নামজারির অবস্থা একটি মাত্র ঘরে, অথচ বাস্তবে ছয়টি আলাদা অবস্থা। ৩. যে শরিক কখনো বিক্রিই করেননি, তিনি অনুমোদনের সময় সামনে আসেন — আর কার সঙ্গে কবে কথা হয়েছিল তার কোনো রেকর্ড নেই।
সঠিক কাঠামো হলো একটি প্লট, তার সঙ্গে একাধিক ক্রয় — প্রতিটির নিজস্ব বিক্রেতা, অংশ, দলিল, মূল্য আর নামজারির অবস্থা। প্লটের সামগ্রিক অবস্থা তখন টাইপ করা নয়, হিসাব করা।
খরচ, আর সেটি প্রজেক্টে বসা কেন জরুরি
বেশির ভাগ প্রজেক্টে জমির খরচই সবচেয়ে বড় একক খাত, আর তা আসে টুকরো টুকরো: মূল্য, স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন ফি, নামজারির খরচ, দালালি, আইনি ফি আর প্রায়ই দখলদার বা দাবিদারকে দেওয়া টাকা। প্রতিটি টুকরো প্লটের বিপরীতে বসা উচিত, যাতে প্রজেক্টভিত্তিক লাভ-ক্ষতি হিসাব করার সময় জমির খরচ হয় আসল খরচ, দলিলে লেখা অঙ্ক নয়।
মাপের একক আর তা থেকে বিরোধ
কে বলছেন তার উপর নির্ভর করে জমির মাপ হয় কাঠা, বিঘা, শতাংশ বা একরে, আর ভবনের মাপ বর্গফুটে। একটিমাত্র প্রমাণ-একক সংরক্ষণ করে দেখানোর সময় রূপান্তর করলে সবচেয়ে সাধারণ আর সবচেয়ে দামি হিসাবের ভুলটি ঠেকে। রূপান্তর আর আঞ্চলিক পার্থক্য আছে কাঠা, বিঘা, শতাংশ, একর লেখায়।
ভালো অবস্থাটা কেমন
যেকোনো প্লটের জন্য, এক মিনিটের মধ্যে:
- মৌজা, জেএল ও দাগ নম্বর, আর মোট আয়তন।
- প্লটের বিপরীতে প্রতিটি ক্রয় — অংশ, দলিল নম্বর, তারিখ আর মূল্যসহ।
- প্রতিটি ক্রয়ের নামজারির অবস্থা, অমীমাংসিতগুলো চিহ্নিত।
- ভূমি উন্নয়ন করের বর্তমান অবস্থা।
- স্ক্যান করা কাগজ সংশ্লিষ্ট নির্দিষ্ট রেকর্ডের সঙ্গে, পুরো প্রজেক্টের সঙ্গে নয়।
এরপর কী
চলতি প্রজেক্টের সবচেয়ে জটিল ইতিহাসের প্লটটি নিন আর উপরের তালিকাটি বানানোর চেষ্টা করুন। যেটুকু বানাতে পারবেন না, সেটুকুই আপনার পরের অনুমোদনে দেরি করাবে — প্লট, ক্রয় আর নামজারি কীভাবে একসঙ্গে থাকে দেখে নিন।