ফ্ল্যাটের দলিল রেজিস্ট্রেশন: খরচ, কাগজ আর ধাপ

বাংলাদেশে ফ্ল্যাটের রেজিস্ট্রেশন হয় এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে, আর এতে চুক্তি রূপ নেয় মালিকানা হস্তান্তরে। ক্রেতার কাছে এটি খরচ আর কাগজের একটি দিন। ডেভেলপারের কাছে এটি শেষ চেকপয়েন্ট, যেখানে তিন বছরের রেকর্ড রাখার ফল হয় ভালো, নয়তো ব্যয়বহুল দৌড়ঝাঁপ। প্রক্রিয়াটি নিজে রুটিন; প্রায় প্রতিটি সমস্যাই এমন একটি কাগজ যা কখনো সংগ্রহই করা হয়নি।

ধাপগুলো

১. বকেয়া শোধ, নয়তো লিখিত সম্মতি। ক্রেতার লেজার থেকে হালনাগাদ ও রক্ষণযোগ্য বকেয়া অবস্থান বের হতে হবে। ২. দলিলের খসড়া। আইনজীবী তফসিল, ফ্ল্যাট ও তার জমির অংশ, পার্কিং আর সম্মত স্পেসিফিকেশন সংযুক্তিসহ তৈরি করেন। ৩. খরচের হিসাব। প্রযোজ্য মূল্যের উপর স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর আর অগ্রিম আয়কর হিসাব হয়, আর দিনের আগেই ক্রেতাকে মোট অঙ্ক লিখিতভাবে জানানো হয়। ৪. পরিশোধের ব্যবস্থা প্রস্তুত। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের চাহিদা অনুযায়ী। ৫. উপস্থাপন। দুই পক্ষ, কিংবা তাঁদের বৈধ অ্যাটর্নি, পরিচয়পত্র ও ছবিসহ উপস্থিত হন। ৬. সম্পাদন ও নিবন্ধন। সই, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে বায়োমেট্রিক, আর রসিদ প্রদান। ৭. নিবন্ধিত দলিল হস্তান্তর — পাওয়া গেলে ক্রেতাকে, আর সিস্টেমে তা লিপিবদ্ধ।

কাগজের সেট

এই তালিকার অর্ধেকই ডেভেলপারের দিকের, আর সেগুলো মাস আগেই গুছিয়ে রাখা যায়। যে রেকর্ড কাঠামো তা সম্ভব করে, তা আছে জমি কেনার রেকর্ড আর বুকিং থেকে চুক্তির কাগজ লেখায়।

খরচ, দিনের আগেই বুঝিয়ে দেওয়া

ক্রেতারা রেজিস্ট্রেশনের খরচ নিয়ে খুব কমই আপত্তি করেন; আপত্তি করেন হঠাৎ জানতে পারা নিয়ে। কার্যকর সমাধান হলো চুক্তির সঙ্গে খাতওয়ারি একটি লিখিত হিসাব, যেখানে লেখা থাকবে হার রেজিস্ট্রেশনের দিনে প্রচলিত হার অনুযায়ী প্রযোজ্য। ওই এক পাতাই রেজিস্ট্রেশনের দিনের বেশির ভাগ ঘর্ষণ সরায়, আর আপনাকেও রক্ষা করে — কারণ ক্রেতা পরে বলতে পারবেন না খরচ লুকানো হয়েছিল। খাতগুলো আর কোনটি কোথায় বসে, তা আছে লেনদেন ধরে AIT, VAT ও উৎসে কর লেখায়।

JV ইউনিটে একটি বাড়তি ধাপ

কোনো ইউনিট জমির মালিকের অংশে পড়লে, কিংবা ডেভেলপার মালিকের দেওয়া পাওয়ার অব অ্যাটর্নিতে বিক্রি করলে, হস্তান্তরের ক্ষমতা লিখিত ও কার্যকর থাকতে হবে। যে JV প্রজেক্টে মালিকের সম্মতি তিন বছর আগে মিটিংয়ে হয়েছিল আর কখনো লেখা হয়নি, সেখানে রেজিস্ট্রেশন এগোয় না। দেখুন জমির মালিকের ফ্ল্যাট বরাদ্দ ও হস্তান্তর।

রেজিস্ট্রেশনের পরে

দুটি জিনিস রেকর্ড করতে হয়, আর প্রায়ই হয় না। নিবন্ধিত দলিলের নম্বর ও তারিখ ইউনিটের বিপরীতে বসবে, কারণ পরের প্রতিটি প্রশ্নে সেটিই রেফারেন্স। আর ক্রেতার নামজারির ফলো-আপ করা উচিত: আপনার দিক থেকে বিক্রি শেষ, কিন্তু নামজারি না হওয়া পর্যন্ত ক্রেতার স্বত্বের রেকর্ড হালনাগাদ হয় না — আর এতে সাহায্য করা ভালো সেবা, পাশাপাশি নিজের ফাইলটি পরিষ্কারভাবে বন্ধ করারও উপায়।

এরপর কী

রেজিস্ট্রেশনের জন্য নির্ধারিত পরবর্তী দশটি ইউনিট নিন আর আজই প্রতিটির কাগজের চেকলিস্ট চালান — অ্যাপয়েন্টমেন্টের সপ্তাহে নয়। এখন পাওয়া প্রতিটি ফাঁকের খরচ একটি ফোন; সেই একই ফাঁক ওই দিন ধরা পড়লে খরচ একটি পিছিয়ে যাওয়া অ্যাপয়েন্টমেন্ট — প্রতিটি ইউনিটের বিপরীতে কাগজের সেট দেখুন।