একটি ফ্ল্যাট বিক্রি একগুচ্ছ কাগজ তৈরি করে, আর প্রতিটি নির্ভর করে আগেরটির উপর। ধারাটি জটিল নয়। রেজিস্ট্রেশনের দিন গোলমাল হয় এ কারণে যে কাগজগুলো থাকে আলাদা জায়গায় — বুকিং ফর্ম ড্রয়ারে, চুক্তি আইন উপদেষ্টার কাছে, পেমেন্ট বিবরণী হিসাবে, NOC কারও ইমেইলে — আর অ্যাপয়েন্টমেন্ট নেওয়ার আগে ফাঁকটা কেউ টেরই পায় না।
ধারাটি
| ধাপ | কাগজ | কে সই করে | কী প্রতিষ্ঠা করে |
|---|---|---|---|
| অনুসন্ধান | চাহিদার নোট | সেলস | ক্রেতা কী চান |
| রিজার্ভেশন | ইউনিট hold রেকর্ড | সেলস ম্যানেজার | ইউনিটটি সাময়িকভাবে বাজারের বাইরে |
| বুকিং | বুকিং ফর্ম, মানি রিসিট | ক্রেতা ও কোম্পানি | ইউনিট প্রতিশ্রুত, টাকা জমা |
| যাচাই | ক্রেতার KYC — NID, ছবি, TIN, ঠিকানা | ক্রেতা | ক্রেতা কে |
| চুক্তি | শিডিউল ও স্পেসিফিকেশনসহ বিক্রয় চুক্তি | ক্রেতা ও কোম্পানি | চুক্তি |
| চলমান | রসিদ, বিবরণী, পুনর্গঠনের রেকর্ড | কোম্পানি | পেমেন্টের ইতিহাস |
| রেজিস্ট্রেশনের আগে | ক্লিয়ারেন্স চেকলিস্ট, বকেয়া সনদ, NOC | কোম্পানি | বিক্রিটি রেজিস্ট্রি করা যাবে |
| রেজিস্ট্রেশন | দলিল, রেজিস্ট্রেশনের রসিদ | উভয়, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে | মালিকানা হস্তান্তর |
| হস্তান্তর | স্ন্যাগ লিস্ট, হস্তান্তর সনদ, চাবি রসিদ, ওয়ারেন্টি | উভয় | দখল |
প্রবাসী ক্রেতার ক্ষেত্রে এর সঙ্গে যোগ হয় পাওয়ার অব অ্যাটর্নির শৃঙ্খল আর রেমিট্যান্সের প্রমাণ — দেখুন প্রবাসী ক্রেতার journey। JV ইউনিটে যোগ হয় মালিকের বরাদ্দের রেকর্ড।
যে তিনটি কাগজ সবচেয়ে বেশি হারায়
সই করা পেমেন্ট প্ল্যান। চুক্তির খসড়ার পরে ছাড় ঠিক হয়, শিডিউল বদলায়, কিন্তু সই করা প্ল্যান আর নতুন করে দেওয়া হয় না। রেজিস্ট্রেশনে ক্রেতা এক সংখ্যা দেখান, আপনি আরেকটি। শর্ত বদলালেই প্ল্যান নতুন করে দিন আর সই নিন — পুনর্গঠনের রেকর্ড এ জন্যই।
বকেয়ার সনদ। স্পষ্টভাবে সম্মত না হলে বকেয়া রেখে রেজিস্ট্রেশন হওয়া উচিত নয়। চাইলেই সঠিক বকেয়া অবস্থান দিতে হলে ক্রেতার লেজার হালনাগাদ থাকতে হবে — দেখুন Excel ছাড়া কিস্তি শিডিউল।
স্পেসিফিকেশন সংযুক্তি। চুক্তির সঙ্গে দেওয়া ফিনিশিংয়ের তালিকা ধরেই ক্রেতা হস্তান্তরে দাবি করবেন। চুক্তিতে যদি লেখা থাকে "ভালো মানের টাইলস", তাহলে হস্তান্তরে তর্ক নিশ্চিত — আর সেটিতে আপনি হারবেন।
সংরক্ষণ: প্রজেক্টে নয়, ইউনিটে যুক্ত করুন
প্রজেক্টের সঙ্গে যুক্ত কাগজ ফাইল হয়ে থাকে। ইউনিট আর ক্রেতার সঙ্গে যুক্ত কাগজ খুঁজে পাওয়া যায়। পরীক্ষাটি সহজ: ক্রেতা ফোন করে জানতে চাইলেন তাঁর চুক্তিতে দ্বিতীয় পার্কিং আছে কি না। উত্তর দিতে যদি আলমারির দিকে হাঁটতে হয়, তাহলে প্রতিটি ফোনেই আপনার সময় যাচ্ছে।
স্ক্যান করার চেয়েও জরুরি যুক্ত করা। তারিখ দিয়ে নাম দেওয়া শেয়ার্ড ড্রাইভ ফোল্ডারে পড়ে থাকা PDF কাগজের চেয়ে সামান্যই ভালো।
রেজিস্ট্রেশনের আগের চেকলিস্ট
দুবার চালান — চুক্তির সময়, আর প্রত্যাশিত রেজিস্ট্রেশনের ষাট দিন আগে:
১. ক্রেতার পরিচয়পত্র সম্পূর্ণ ও চলতি। ২. বর্তমান পেমেন্ট শিডিউলের সঙ্গে মেলা সই করা চুক্তি। ৩. বকেয়ার অবস্থান সম্মত ও লিখিত। ৪. ইউনিটটি সেই শ্রেণির হলে জমির মালিক বা JV-র সম্মতি। ৫. প্রজেক্ট পর্যায়ের অনুমোদন আর ইউটিলিটির অবস্থা। ৬. দলিলের খসড়া তৈরি ও পর্যালোচিত। ৭. রেজিস্ট্রেশনের দিনের খরচ সম্পর্কে ক্রেতাকে লিখিতভাবে জানানো। দেখুন লেনদেন ধরে AIT ও VAT।
দুবার চালানোই আসল কৌশল। প্রথমবার ধরা পড়ে কী নেই, যখন সময় আছে; দ্বিতীয়বার নিশ্চিত হয় কিছু বদলায়নি।
এরপর কী
আলাদা তিন ধাপে থাকা তিনটি ইউনিট নিন আর প্রতিটির পুরো কাগজের ধারা বের করার চেষ্টা করুন। যেটি খুঁজে পেতে এক মিনিটের বেশি লাগে, সেটিই রেজিস্ট্রেশনের দিন থাকবে না — কাগজ ইউনিট আর ক্রেতার সঙ্গে যুক্ত থাকলে কেমন হয় দেখুন।