প্রজেক্টের মার্জিন খুব কমই একটি সিদ্ধান্তে হারায়। হারায় পঞ্চাশটি ছোট সিদ্ধান্তে — কর্নার ইউনিট সাধারণ রেটে বিক্রি, মাস শেষের আগে দুই শতাংশ ছাড়, পার্কিং ফ্রি, রেজিস্ট্রেশনের খরচ কোম্পানির ঘাড়ে। আলাদা করে প্রতিটিরই যুক্তি আছে। একসঙ্গে এগুলো নিয়মিতভাবে প্রজেক্টের আয়ের তিন থেকে পাঁচ শতাংশ নিয়ে যায় — ১২০ ইউনিটের প্রজেক্টে যা বেশির ভাগ খরচ-সাশ্রয়ের উদ্যোগের চেয়ে বড় সংখ্যা।
দাম হোক নিয়ম, সংখ্যা নয়
ইউনিটের দাম সংরক্ষণ নয়, হিসাব হওয়া উচিত:
| উপাদান | ভিত্তি | উদাহরণ |
|---|---|---|
| ভিত্তি রেট | প্রতি বর্গফুট, প্রজেক্ট ও ইউনিট ধরন অনুযায়ী | ৯,০০০ টাকা |
| ফ্লোর রাইজ | ভিত্তি তলার উপরে প্রতি তলায় | +৬০ টাকা প্রতি তলা |
| কর্নার প্রিমিয়াম | শতাংশ বা নির্দিষ্ট অঙ্ক | +২% |
| ভিউ বা মুখের প্রিমিয়াম | দিক অনুযায়ী | দক্ষিণমুখীতে +১৫০ টাকা প্রতি বর্গফুট |
| পার্কিং | স্লটপ্রতি, আলাদা দাম | ৮,০০,০০০ টাকা |
| ইউটিলিটি ও সংযোগ | প্রকৃত খরচে, বুকিংয়ে আনুমানিক | ৪,৫০,০০০ টাকা |
দাম হিসাব করা হলে তিনটি ভালো জিনিস ঘটে: রেট বদলালে এক ক্লিকে পুরো প্রজেক্টের দাম বদলায়, প্রতিটি ইউনিটের দাম ক্রেতাকে ব্যাখ্যা করা যায়, আর হিসাব করা দাম থেকে যেকোনো বিচ্যুতি সংজ্ঞা অনুযায়ীই দৃশ্যমান — কারণ সেটিই ছাড়।
অনুমোদনের সিঁড়ি
সিঁড়ির উদ্দেশ্য নিয়ন্ত্রণ নয়। উদ্দেশ্য হলো ছাড়কে ডেটায় পরিণত করা:
১. এক্সিকিউটিভ: ইউনিট মূল্যের ১% পর্যন্ত, লেখা থাকবে, অনুমোদন লাগবে না। ২. সেলস ম্যানেজার: ৩% পর্যন্ত, কারণসহ সিস্টেমে অনুমোদিত। ৩. পরিচালক: ৩%-এর বেশি, কিংবা পার্কিং ও ইউটিলিটি চার্জে যেকোনো পরিবর্তন। ৪. কখনো হস্তান্তরযোগ্য নয়: পেমেন্ট প্ল্যানের কাঠামোয় পরিবর্তন, কারণ তা নিবন্ধন, নগদ প্রবাহ আর কমিশন — তিনটিকেই ছোঁয়।
সিঁড়ি দাঁড়িয়ে গেলে ডিসকাউন্ট রিপোর্টই আপনার সবচেয়ে কাজের সেলস কাগজ হয়ে ওঠে: এ মাসে মোট কত ছাড়, কোন এক্সিকিউটিভের, কোন ইউনিট ধরনে, আর তার সঙ্গে কনভার্শন কত। প্রায়ই দেখা যায়, সবচেয়ে বেশি ছাড় দেওয়া এক্সিকিউটিভের কনভার্শন সবচেয়ে বেশি নয়।
ছাড় আর ব্রোকার কমিশন
কমিশন যদি তালিকা মূল্যের উপর হিসাব হয় আর ক্রেতা দেন ছাড়-পরবর্তী দাম, তাহলে একই ছাড়ের জন্য আপনি দুবার দিচ্ছেন। কমিশন সবসময় নিট প্রাপ্ত মূল্যের উপর হিসাব হওয়া উচিত, আর ব্রোকারের আলোচনায় হওয়া ছাড়কেও ভেতরের ছাড়ের মতো একই সিঁড়ি পেরোতে হবে। দুইয়ের সম্পর্ক আছে ব্রোকার কমিশনের কাঠামো লেখায়।
ধীরগতির স্টকের জন্য নীতি চাই, ব্যতিক্রম নয়
প্রতিটি প্রজেক্টে এমন ইউনিট থাকে যেগুলো নড়ে না: নিচতলা, উত্তরমুখী, সাবস্টেশনের উপরে। ভুল উত্তর হলো কেউ খোঁজ করলে তখন যেমন খুশি ছাড় দেওয়া। ঠিক উত্তর হলো ঘোষিত অবস্থান — লঞ্চ থেকেই ওই শ্রেণির জন্য কম ভিত্তি রেট, কিংবা নির্দিষ্ট বিক্রির শতাংশে গিয়ে ছাড়া হবে এমন নির্দিষ্ট প্রণোদনা। নীতি হিসেবে সামলালে বাকি সবকিছুর রেট রক্ষা পায়। ব্যতিক্রম হিসেবে সামলালে ব্রোকার আর ক্রেতা শিখে যান, আপনার তালিকা মূল্য কেবল আলোচনার শুরু।
কী কী রেকর্ড থাকতে হবে
প্রতিটি বুকিংয়ে: হিসাব করা তালিকা মূল্য, ছাড়, অনুমোদনকারী, কারণ, আর ফলে দাঁড়ানো নিট মূল্য — যা পেমেন্ট শিডিউল আর কমিশনের হিসাবে যাবে। এই শৃঙ্খলই প্রজেক্ট পর্যায়ে মার্জিনের প্রশ্নের উত্তর দেওয়া সম্ভব করে — দেখুন প্রজেক্টভিত্তিক লাভ-ক্ষতি।
এরপর কী
গত ত্রৈমাসিকের বুকিংগুলো নিন আর হিসাব করা তালিকা মূল্য ও নিট প্রাপ্ত মূল্যের মোট ব্যবধান বের করুন। ইউনিট সংখ্যা দিয়ে ভাগ করুন। সংখ্যাটা যদি চমকে দেয়, তাহলে সমস্যা প্রাইস লিস্টে নয় — অনুমোদনের সিঁড়িতে।