জয়েন্ট ভেঞ্চার চুক্তি সই হয় এক সপ্তাহে, আর তা নিয়ে চলতে হয় চার বছর। উকিল পর্যন্ত যাওয়া প্রায় প্রতিটি বিরোধের সূত্র এমন একটি ধারায়, যা মিটিংয়ে দুই পক্ষের কাছেই পরিষ্কার ছিল আর কাগজে অস্পষ্ট। যে ধারাগুলোতে সময় নেওয়া উচিত আর যে শব্দগুলো টাকার অঙ্ক ঠিক করে, সেগুলোই এখানে।
১. শেয়ার অনুপাত আর তার ভিত্তি
শতাংশটা সহজ। টাকা আছে ভিত্তিতে। "মালিককে পঁয়তাল্লিশ শতাংশ" — কীসের? মোট নির্মিত এলাকা, নিট বিক্রয়যোগ্য এলাকা, নাকি কমন স্পেস বাদ দিয়ে ফ্ল্যাটের এলাকা? ৪৮,০০০ বর্গফুটের ভবনে মোট নির্মিত আর নিট বিক্রয়যোগ্যের ব্যবধান ৮,০০০ বর্গফুট ছাড়াতে পারে।
চুক্তিতে একটাই ভিত্তি, একটাই মাপার মান, আর কে মাপবেন — তিনটিই লেখা থাকতে হবে। অঙ্কটা ধরে ধরে আছে মালিকের অংশ আসলে কীভাবে হিসাব হয় লেখায়।
২. সাইনিং মানি আর তার সমন্বয়
সাইনিং মানি দেওয়া হয় চুক্তির সময়, আর তার ব্যবস্থা স্পষ্ট থাকতে হবে:
- এটি কি মালিকের অংশ থেকে সমন্বয়যোগ্য, নাকি আলাদা প্রতিদান?
- সমন্বয়যোগ্য হলে ইউনিটের মূল্যের বিপরীতে টাকা হিসেবে কাটবে, না নির্দিষ্ট রেটে এলাকায় রূপান্তরিত হবে?
- রূপান্তরিত হলে কোন রেটে — চুক্তিতে নির্ধারিত, না নিষ্পত্তির সময়ের বাজারদরে?
প্রতিটি ভিন্ন চূড়ান্ত সংখ্যা দেয় — কখনো কোটি টাকার ব্যবধানে।
৩. ইউনিট বরাদ্দ আর বাছাই
অনুপাত এলাকায়; বুঝিয়ে দেওয়া হয় ফ্ল্যাটে, আর ফ্ল্যাট এক নয়। চুক্তিতে বাছাইয়ের পদ্ধতি লেখা থাকা উচিত — পালা করে নেওয়া, তলা ধরে ভাগ, নাকি চুক্তির সঙ্গে সংযুক্ত তালিকা — আর প্রাপ্য ও বরাদ্দকৃত এলাকার পার্থক্য টাকায় কীভাবে মিটবে। এখানে নীরবতা মানে ঠিক সেই সময়ে ঝগড়া, যখন সম্পর্ক সবচেয়ে টানটান।
৪. পার্কিং, ছাদ আর শেষের ছোট জিনিসগুলো
পার্কিং বণ্টন, ছাদের অধিকার, সার্ভেন্ট কোয়ার্টার, ইউটিলিটি সংযোগের খরচ আর মালিকের রেজিস্ট্রেশনের খরচ কে দেবে। প্রতিটি ছোট, আর একসঙ্গে সমাপ্তির পরের বেশির ভাগ ঘর্ষণের কারণ। স্পষ্ট করে লিখুন; "পরে পারস্পরিক সম্মতিতে" লেখা ধারার মানে "পরে ঝগড়া করব"।
৫. সমাপ্তির সময়সীমা, বর্ধিত সময় আর জরিমানা
সময়সীমার অর্থ দাঁড়াতে তিনটি সঙ্গী লাগে: সমাপ্তির সংজ্ঞা, নির্দিষ্ট কারণসহ বর্ধিত সময়ের পদ্ধতি, আর জরিমানার হার। সংজ্ঞা না থাকলে "সমাপ্তি" নিয়ে তর্ক হয় — লিফটের সনদ ছাড়া ভবন সম্পন্ন কি না। বর্ধিত সময়ের পদ্ধতি না থাকলে প্রতিটি সত্যিকারের কারণও চুক্তিভঙ্গ হয়ে দাঁড়ায়। হার না থাকলে জরিমানা হয়ে যায় দর কষাকষি।
৬. মালিকের ইউনিট বিক্রির অধিকার
ডেভেলপার যদি মালিকের কোনো ইউনিট বিক্রি করেন, চুক্তিতে সেই অধিকার দিতে হবে, পদ্ধতি ঠিক করতে হবে — সাধারণত নির্দিষ্ট পরিধির পাওয়ার অব অ্যাটর্নি — আর টাকা কীভাবে নিষ্পত্তি হবে তা লিখতে হবে। এটি ছাড়া মালিকের অংশ থেকে বিক্রি হওয়া ইউনিট এমন সমস্যা, যা হয় ফেরত কিনে নয়তো অন্য একটি ইউনিট দিয়ে মেটাতে হয়। কার্যকরভাবে ঠেকানোর উপায় আছে ডাবল বুকিং থামানো লেখায়।
৭. খেলাপ আর বেরিয়ে যাওয়া
ডেভেলপার কাজ বন্ধ করলে, মালিকের স্বত্বে ত্রুটি বেরোলে, কিংবা কোনো শরিক হাজির হলে কী হবে। সংশোধনের সময়, হস্তক্ষেপের অধিকার আর ইতিমধ্যে করা কাজের ব্যবস্থা। এই ধারাগুলো কেউ ব্যবহার করার আশা করে না — ঠিক সে কারণেই সেগুলো অসাবধানে লেখা হয়।
শর্তগুলো ডেটা হোক, স্ক্যান করা PDF নয়
বাণিজ্যিক ধারাগুলো — অনুপাত, ভিত্তি, রেট, সময়সীমা, জরিমানা, বরাদ্দের তালিকা — আপনার সিস্টেমে ঘর হিসেবে থাকা উচিত, কেবল স্ক্যান করা চুক্তিতে নয় যা কেউ খোলে না। তিন বছর পর যিনি নিষ্পত্তির হিসাব করবেন, তিনি সই করা মানুষটি হবেন না — আর তাঁর বের করা সংখ্যাটি স্মৃতি নয়, চুক্তি থেকেই আসা উচিত। দেখুন জমির মালিকের ফ্ল্যাট বরাদ্দ ও হস্তান্তর।
এরপর কী
সবচেয়ে সাম্প্রতিক JV চুক্তিটি নিন আর দশ মিনিটে ছয়টি প্রশ্নের উত্তর বের করার চেষ্টা করুন: অনুপাতের ভিত্তি, সাইনিং মানির ব্যবস্থা, সমাপ্তির তারিখ, জরিমানার হার, বরাদ্দের পদ্ধতি, আর মালিকের ইউনিট কে বিক্রি করতে পারবেন। যেটির উত্তর পাবেন না, বিরোধ সেখানেই হবে — প্রজেক্টের বিপরীতে JV শর্তগুলো দেখুন।