জয়েন্ট ভেঞ্চারে জমির মালিকের অংশ হিসাব হয় নির্মিত এলাকার উপর, ডেভেলপমেন্ট চুক্তিতে ঠিক করা অনুপাতে — তারপর সাইনিং মানি আর দুই পক্ষ আসলে কোন ইউনিটগুলো পেল, সেই অনুযায়ী সমন্বয় হয়। ঢাকায় আবাসিক JV-তে মালিকের অংশ সাধারণত নির্মিত এলাকার ৪০ থেকে ৫০ শতাংশ। কিন্তু অনুপাতটা কেবল শিরোনাম — উকিল পর্যন্ত যাওয়া প্রতিটি বিরোধ আসে নিচের চারটি সমন্বয় থেকে, অনুপাত থেকে নয়।
যে চারটি শর্ত টাকার অঙ্ক ঠিক করে
১. অনুপাতের ভিত্তি। "পঞ্চাশ শতাংশ" — কীসের? মোট নির্মিত এলাকা, নিট বিক্রয়যোগ্য এলাকা, নাকি কমন স্পেস বাদ দিয়ে ফ্ল্যাটের এলাকা? ৬০,০০০ বর্গফুটের ভবনে মোট নির্মিত আর নিট বিক্রয়যোগ্যের ব্যবধান ৮,০০০ থেকে ১২,০০০ বর্গফুট হতে পারে — পুরো প্রজেক্টের লাভ পাল্টে দেওয়ার মতো। চুক্তিতে একটাই ভিত্তি আর একটাই মাপার পদ্ধতি থাকতে হবে।
২. সাইনিং মানি। চুক্তির সময় দেওয়া, সাধারণত নিষ্পত্তিতে মালিকের অংশ থেকে সমন্বয়যোগ্য। সমন্বয়যোগ্য হলে পদ্ধতিটাই আসল প্রশ্ন: মালিকের ইউনিটের মূল্যের বিপরীতে টাকা হিসেবে কাটা হবে, না নির্ধারিত রেটে এলাকায় রূপান্তর হবে? দুটোই চালু আছে; চুক্তিতে একটাই থাকতে পারে।
৩. ইউনিট বরাদ্দ। অনুপাত এলাকায়, কিন্তু মানুষ বুঝে নেয় ফ্ল্যাট — আর সব ফ্ল্যাট এক নয়। দক্ষিণমুখী তিনতলা আর উত্তরমুখী নয়তলা এক সম্পদ নয়। ভালো চুক্তিতে বাছাইয়ের পদ্ধতি আগেই লেখা থাকে: পালা করে বেছে নেওয়া, তলা ধরে ভাগ, কিংবা চুক্তির সঙ্গে সংযুক্ত একটি নির্দিষ্ট তালিকা।
৪. শেষের ছোট জিনিসগুলো। পার্কিং, ছাদের অধিকার, সার্ভেন্ট কোয়ার্টার, ইউটিলিটি সংযোগের খরচ আর মালিকের নিজের রেজিস্ট্রেশনের খরচ। প্রতিটি ছোট; সব মিলিয়ে হস্তান্তরের পরের বেশির ভাগ ঝগড়া এগুলো নিয়েই।
একটি বাস্তব নিষ্পত্তি
বসুন্ধরায় একটি জমিতে নির্মিত এলাকা ৪৮,০০০ বর্গফুট, নিট বিক্রয়যোগ্য ৪০,০০০ বর্গফুট, মালিকের অংশ নিট বিক্রয়যোগ্যের ৪৫%, সাইনিং মানি ১,৫০,০০,০০০ টাকা — প্রতি বর্গফুট ৯,০০০ টাকা হারে সমন্বয়যোগ্য।
| খাত | ভিত্তি | ফল |
|---|---|---|
| নিট বিক্রয়যোগ্য এলাকা | মাপা | ৪০,০০০ বর্গফুট |
| মালিকের অংশ | ৪৫% | ১৮,০০০ বর্গফুট |
| সাইনিং মানি সমন্বয় | ১,৫০,০০,০০০ ÷ ৯,০০০ | ১,৬৬৭ বর্গফুট |
| নিট প্রাপ্য | ১৮,০০০ − ১,৬৬৭ | ১৬,৩৩৩ বর্গফুট |
| বরাদ্দকৃত ইউনিট | তালিকা অনুযায়ী | ১২টি ফ্ল্যাট, ১৬,২৪০ বর্গফুট |
| মালিককে দেয় ব্যালান্স | ৯৩ বর্গফুট × ৯,০০০ | ৮,৩৭,০০০ টাকা |
শেষ সারিটাই বেশির ভাগ সিস্টেম বের করতে পারে না, কারণ এর জন্য বরাদ্দ আর প্রাপ্য — দুটোকে এক জায়গায় থাকতে হয়। চুক্তির তিন বছর পর হস্তান্তরের সময় Excel-এ এটা বসানোর চেষ্টা থেকেই সংখ্যাটা নিয়ে তর্ক শুরু হয়।
প্রথম দিন থেকে যা রাখতে হবে
- চুক্তির শর্তগুলো ডেটা হিসেবে — অনুপাত, ভিত্তি, রেট, সময়সীমা, জরিমানা — কেউ খোলে না এমন স্ক্যান করা PDF হিসেবে নয়।
- মালিককে দেওয়া প্রতিটি টাকা, কোন খাতে দেওয়া হয়েছে তা-সহ।
- ইউনিটের তালিকা, কোনটি মালিকের আর কোনটি ডেভেলপারের — বদল হলে হালনাগাদ।
- সমাপ্তির সময়সীমা আর যেকোনো বর্ধিত সময়, কারণ দেরির জরিমানা সাধারণত ডেভেলপারের ঘাড়েই পড়ে।
কোন ধারাগুলো এসব তৈরি করে, তা আছে JV চুক্তির যে ধারাগুলো পরের চার বছর ঠিক করে দেয় লেখায়।
সবচেয়ে দামি ভুলটি
মালিকের ভাগের ইউনিট বিক্রি করে ফেলা। এটা ঘটে যখন সেলস টিম এমন ইনভেন্টরি তালিকা থেকে কাজ করে যেখানে মালিকের ইউনিট আলাদা করা নেই — আর সামলানো ব্যয়বহুল: হয় নিজের মালিকের কাছ থেকে বাজারদরে ইউনিট কিনতে হয়, নয়তো অন্য একটি দিতে হয়। সমাধান হলো মালিকের ইউনিটগুলো একই ইনভেন্টরিতে রাখা, চিহ্নিত ও বিক্রয়ের জন্য বন্ধ, যাতে সেলস ফ্লোর সেগুলো "খালি" হিসেবে দেখতেই না পায়। একই নিয়ন্ত্রণের কথা আছে ডাবল বুকিং থামানো লেখায়।
এরপর কী
আপনার সবচেয়ে পুরোনো চলমান JV নিন, আর এক পাতায় বের করার চেষ্টা করুন — মালিকের প্রাপ্য কত বর্গফুট, এ পর্যন্ত কত ইউনিট বরাদ্দ হয়েছে, আর টাকায় ব্যালান্স কত। দশ মিনিটের বেশি লাগলে হস্তান্তরে পৌঁছানোর আগেই চুক্তির শর্ত আর ইউনিট তালিকা এক সিস্টেমে আনুন।